Tassazione Canoni di Locazione Non Percepiti

Quando si parla di Tassazione dei canoni non percepiti, occorre distinguere tra Locazioni ad uso Abitativo e ad uso Diverso, in quanto la disciplina è differente.

Vediamola nel dettaglio.

Tassazione dei canoni non percepiti e LOCAZIONI AD USO ABITATIVO.

Bisogna distinguere tra i contratti di locazione stipulati entro la fine dell’anno 2019 e quelli stipulati a far data dal 1 gennaio 2020.

Infatti, col il c.d. “Decreto Crescita” approvato il 27.06.2019 ha introdotto una novità riguardante la tassazione dei canoni di locazione non percepiti nell’ambito delle locazioni abitative per i contratti di locazione stipulati a partire dall’anno 2020.

Per i contratti stipulati entro la fine del 2019, vige il testo dell’art. 26 d.P.R. 917/1986, nella versione precedente alla riforma, che prevede che:

“i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità del conduttore”.

E che: 

“Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.”

Quindi:

• se si ottiene la CONVALIDA DI SFRATTO per morosità PRIMA del termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi, NON devono essere inseriti in dichiarazione i canoni non percepiti dal proprietario.​
• Se, invece, la CONVALIDA di sfratto si ottiene DOPO il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi, i canoni VANNO DICHIARATI, anche se non percepiti, ma il proprietario, con il provvedimento di convalida di sfratto, matura un CREDITO DI IMPOSTA per le imposte versate in relazione ai canoni non percepiti. 

Si badi che di questa disposizione possono beneficiare anche i proprietari che hanno optato per il regime della cedolare secca. 

È stata proprio la stessa Agenzia delle Entrate che ha chiarito (Circolare 26/E 2011) che anche in applicazione del regime della cedolare secca i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti devono essere assoggettati a tassazione, salvo che entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi non sia concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. 

Per i contratti di locazione abitativa stipulati a partire dal 2020, invece, l’art. 26 d.P.R. 917/1986, nella nuova versione, prevede che:

“i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento”.

Ed è poi confermato che: 

“Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.”

La differenza è quindi notevole, in quanto per i contratti stipulati dal 1.01.2020 non sarà più necessario attendere che il Giudice emetta il provvedimento di convalida di sfratto, per il quale possono volerci anche più di 3 mesi se il conduttore chiede il termine di grazia, ma sarà sufficiente l’atto di intimazione di sfratto, che è l’atto con cui inizia la procedura di sfratto e, quindi, sarà immediatamente disponibile.

Tassazione dei canoni non percepiti e LOCAZIONI AD USO DIVERSO.

Per le LOCAZIONI AD USO DIVERSO, invece, purtroppo questo meccanismo non è applicabile e, quindi, i canoni non percepiti vanno comunque dichiarati sino all’ottenimento del provvedimento di CONVALIDA DELLO SFRATTO che risolve il contratto, senza poter beneficiare di alcun credito di imposta per il periodo precedente.

È, quindi, evidente come anche dal punto di vista del rapporto tra sfratto per morosità e dichiarazione dei redditi sia indispensabile ottenere il prima possibile il provvedimento di convalida di sfratto.