Indennità per la Perdita dell’Avviamento Commerciale

L’art. 34 della Legge n. 392/1978, stabilisce che, per le locazioni commerciali, in caso di cessazione del rapporto di locazione che NON sia dovuta a:

• risoluzione per inadempimento
• disdetta del conduttore
• recesso del conduttore
• fallimento, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa

Il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, per le attività industriali; commerciali; artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili; esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. 

Per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità.

L’indennità per la perdita d’avviamento, quindi, ha una duplice funzione:

• compensare il conduttore della perdita dell’avviamento, conseguente alla indisponibilità dei locali;
• distribuire equitativamente l’incremento del valore locativo dell’immobile, indotto dall’esercizio dell’attività commerciale.

Il conduttore, poi, ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

L’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata all’avvenuta corresponsione dell’indennità di avviamento.

Quindi, FINO A CHE tale corresponsione NON AVVIENE, anche solo nella forma dell’offerta reale non accettata, il conduttore ha DIRITTO a NON RESTITUIRE L’IMMOBILE

Di conseguenza, NON va considerato IN MORA nella riconsegna dell’immobile e NON è tenuto al RISARCIMENTO per ritardata restituzione dell’immobile locato (Cass. Civ. n. 24285 del 16.10.2017).

Invece, l’indennità dovuta per l’apertura nell’immobile della medesima attività commerciale deve essere corrisposta all’inizio del nuovo esercizio.

La norma, infine, prevede che nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell’indennità per la perdita dell’avviamento, le parti hanno l’onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell’importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all’esito del giudizio, l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile.

Il diritto all’indennità è escluso in tutti i casi in cui l’attività sia svolta in IMMOBILI COMPLEMENTARI O ACCESSORI di altri e nei quali l’accesso al pubblico sia meramente accessorio all’attività imprenditoriale principale e non tale da generare un “avviamento” proprio.

L’indennità di avviamento, infatti, essendo volta a RIPRISTINARE L’EQUILIBRIO economico e sociale normalmente turbato per effetto della cessazione della locazione, va collegata alla sussistenza di un EFFETTIVO AVVIAMENTO che possa, almeno astrattamente, subire pregiudizio a seguito della cessazione della locazione e del trasferimento del conduttore (Cass. Civ. n. 20732 del 30.09.2020).

L’indennità per la perdita dell’avviamento NON costituisce un ELEMENTO COSTITUTIVO del contratto (nel senso che l’esistenza del rapporto giuridico non dipende dal versamento di essa) e, quindi, non va a remunerare una prestazione di servizi, poiché la remunerazione di una prestazione di servizi è ravvisabile quando l’esistenza del rapporto tra le parti dipenda da detto versamento.

Infatti, non c’è legame tra le prestazioni di versare l’indennità e di rilasciare l’immobile, poiché l’obbligo al versamento dell’indennità sorge quando il rapporto contrattuale è già cessato.

Il pagamento dell’indennità non riguarda, quindi, la regolare esecuzione del contratto, ma la fase successiva dell’esecuzione per rilascio in danno del conduttore, integrando una condizione dell’azione esecutiva.

Né l’importo spettante a quel titolo corrisponde al recupero di una parte dei costi associati alla prestazione dei servizi forniti, ossia a una parte del prezzo del servizio che il locatore si è impegnato a fornire al conduttore.

Da ciò scaturisce la non imponibilità dell’indennità per la perdita dell’avviamento ai fini IVA (Cass. Civ. n. 23515 del 27.10.2020).

Può essere, poi, che venga DETERMINATO CONVENZIONALMENTE il valore dell’AVVIAMNTO COMMERCIALE.

Se di questa quantificazione NON RISULTA PROVATA LA CORRISPONDENZA ALL’EFFETTIVO VALORE DI MERCATO, NON SARÁ OPPONIBILE A TERZI.

Quindi, se è un SOGGETTO TERZO a rendersi responsabile della privazione dell’avviamento nei confronti dell’avente diritto, è TENUTO A VERSARLO NELLA SOMMA PREVISTA DALLA LEGGE, e, quindi, pari a 18 MENSILITÁ DI CANONE, poiché la quantificazione effettuata convenzionalmente dalle parti ha effetto solo tra le parti e non nei confronti di terzi (Cass. Civ. n. 26065 del 17.11.2020).

Si è detto che il diritto alla INDENNITÁ PER LA PERDITA DELL’AVVIAMENTO sorge quando il CONTRATTO di locazione commerciale CESSA per VOLONTÁ DEL LOCATORE e non per fatto del conduttore.

Ebbene, se, DOPO LA CONVALIDA DI SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE, il conduttore RIMANE NELL’IMMOBILE SENZA PAGARE alcunché a titolo di INDENNITÁ DI OCCUPAZIONE, ha comunque diritto alla INDENNITÁ PER LA PERDITA DELL’AVVIAMENTO?

Il RAPPORTO DI OCCUPAZIONE successivo alla RISOLUZIONE DEL CONTRATTO è diverso dal rapporto locatizio e, quindi, il mancato pagamento della indennità di occupazione non integra una situazione di MOROSITÁ del conduttore nel pagamento del canone, tale da escludere il diritto alla indennità per la perdita dell’avviamento.

Il diritto alla indennità per la perdita di avviamento, infatti, nasce dalla risoluzione del contratto per volontà del locatore.

Quindi, il conduttore HA DIRITTO alla indennità per la perdita dell’avviamento, ma il LOCATORE potrà, ovviamente, porre in compensazione il suo controcredito pari alla indennità di occupazione non percepita per il periodo successivo alla risoluzione del contratto (Cass. Civ. n. 10261 del 20.05.2015).

Un’altra ipotesi interessante è quella che si verifica se, nell’ambito di un contratto di LOCAZIONE COMMERCIALE, NON È DOVUTA alcuna INDENNITÁ PER LA PERDITA DELL’AVVIAMENTO in quanto l’attività svolta non comporta contatti con il pubblico, il PROPRIETARIO, alla cessazione del contratto, SI IMEPGNA COMUNQUE al pagamento di tale indennità ed esegue detto pagamento, NON PUÓ successivamente CHIEDERE LA RESTITUZIONE sul presupposto di un ARRICCHIMENTO SENZA CAUSA del conduttore.

Infatti, l’AZIONE generale di ARRICCHIMENTO ha come PRESUPPOSTO l’ARRICCHIEMNTO DI UN SOGGETTO A DANNO DI UN ALTRO che sia avvenuta SENZA GIUSTA CAUSA.

NON SI PUÓ, quindi, INVOCARE la MANCANZA o l’INGIUSTIZIA DELLA CAUSA qualora l’arricchimento sia conseguenza di un CONTRATTO, di un impoverimento remunerato, di un atto di liberalità o dell’adempimento di un’obbligazione naturale.

Quindi, se il LOCATORE RICONSOCE al conduttore VANTAGGI ULTERIORI rispetto a quelli stabiliti dalla legge (come l’indennità per la perdita dell’avviamento anche quando non sia dovuta per legge), NON VIOLA LE NORME E L’ARRICCHIENTO NON È SENZA CAUSA (Cass. Civ. n. 12405 del 24.06.2020).