La legge n. 431/1998, che disciplina le locazioni ad uso abitativo, prevede infatti all’art. 3, che alla prima scadenza contrattuale – sia nell’ambito dei contratti a canone libero di durata di 4 anni rinnovabili per altri 4, sia per i contratti a canone concordato di durata di almeno 3 anni rinnovabili per altri due – il locatore può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto, con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
- quando intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
- quando il locatore, che sia persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
- quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
- quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
- quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
- quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
- quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.
Disdetta per necessità di ricostruzione o ristrutturazione integrale dello stabile
Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per ricostruzione o integrale ristrutturazione dello stabile, il possesso, per l’esecuzione dei predetti lavori, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile.
Inoltre, il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile.
Come deve essere redatta la comunicazione di diniego di rinnovo
Il locatore, che intenda avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto di locazione deve darne comunicazione al conduttore con almeno sei mesi di preavviso.
Nella predetta comunicazione il locatore deve espressamente specificare, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati dalla legge e che abbiamo elencato poc’anzi, sul quale la disdetta è fondata.
Illegittimo esercizio della facoltà di disdetta
La legge prevede che, qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
Cosa succede se il conduttore non rilascia l’immobile a seguito della disdetta del locatore
Se, a seguito della comunicazione di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, il conduttore non rilascia l’immobile, il locatore può agire con la procedura prevista dall’art. 30 della legge n. 392/1978, il quale prevede che si debba depositare un ricorso ex art. 447 bis c.p.c. e che alla prima udienza, se il conduttore non si oppone, il Giudice, con ordinanza che conclude il giudizio, ordini il rilascio.
Obbligo del locatore di adibire l’immobile all’uso per il quale ha esercitato la facoltà di disdetta
Infine, la legge stabilisce che il locatore, nel caso in cui abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell’alloggio, lo debba adibire, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta.
In caso contrario, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
Casistica
Nel caso in cui, denegata la rinnovazione del contratto e ottenuto il rilascio dell’alloggio, il locatore poi NON ADIBISCA l’immobile all’uso per cui ha inviato la disdetta ENTRO 12 MESI, il conduttore ha diritto al RIPRISTINO DEL RAPPORTO contrattuale o a un risarcimento non inferiore a 36 MENSILITÁ di canone.
PERÓ ATTENZIONE!!
Queste SANZIONI NON SONO APPLICABILI al locatore SE la TARDIVA o la MANCATA DESTINAZIONE dell’immobile all’uso dichiarato ai fini del rilascio SIANO in concreto GIUSTIFICATE da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela NON RICONDUCIBILI al comportamento DOLOSO O COLPOSO del locatore stesso.
Lo ha affermato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 18947 del 16.07.2019, in un caso in cui l’immobile non era stato destinato all’uso dichiarato di abitazione del nipote, poiché, quest’ultimo, successivamente alla disdetta inviata, aveva ricevuto un’offerta di lavoro in altro paese.
Tra le ipotesi tassative previste dalla legge, che consentono di esercitare la facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza, vi è l’esigenza di ADIBIRE L’IMMOBILE AD ABITAZIONE PROPRIA o di un famigliare.
A questo proposito, NON È NECESSARIO che il locatore FORNISCA LA PROVA dell’effettiva NECESSITA’ di destinare l’immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare.
Ma È SUFFICIENTE una semplice MANIFESTAZIONE DI VOLONTA’ in tal senso.
Resta fermo il diritto del conduttore al RIPRISTINO DEL RAPPORTO di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al RISARCIMENTO pari a 36 mensilità di canone, nell’eventualità in cui il locatore NON ABBIA ADIBITO L’IMMOBILE all’uso dichiarato nell’atto di diniego del rinnovo, NEL TERMINE DI 12 MESI dalla data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità.
Lo ha ribadito il Tribunale di Roma con la sentenza del 26.05.2020.
Il PROPRIETARIO, una volta INVIATA la COMUNICAZIONE DI DINIEGO di rinnovo del contratto alla prima scadenza, SE l’INQUILINO NON RILASCIA, può AGIRE IN GIUDIZIO (con ricorso ex art. 447 bis c.p.c.) per OTTENERE la CONDANNA AL RILASCIO.
Se l’INQUILINO COMPARE all’udienza e NON SI OPPONE: il Giudice emette ORDINANZA DI RILASCIO.
Se l’INQUILINO SI OPPONE: la fondatezza verrà valutata nel GIUDIZIO che proseguirà nelle forme del rito locatizio.
Se l’INQUILINO rimane CONTUMACE: il Giudice VERIFICA la SUSSISTENZA di uno dei MOTIVI TASSATIVAMENTE PREVISTI dalla legge per poter negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza e, in caso di ESITO POSITIVO, emette la SENTENZA di CONDANNA AL RILASCIO.
Ricordiamo che il MOTIVO DI DINIEDO DI RINNOVO deve essere SPECIFICATO, a pena di nullità nella DISDETTA, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica “ex ante” della serietà e della realizzabilità dell’intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nell’ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore.
Lo ha ribadito il Tribunale di Torino nella recentissima sentenza del 14.01.2021.
Cosa succede se l’immobile NON VIENE ADIBITO all’uso per cui è stata inviata disdetta?
L’EFFETTIVA ADIBIZIONE dell’immobile (nel caso di specie, ad abitazione del figlio del locatore), a seguito del DINIEGO DEL RINNOVO della locazione alla PRIMA SCADENZA, INTEGRA gli estremi di una vera e propria CONDIZIONE PER IL VALIDO ED EFFICACE ESERCIZIO della corrispondente facoltà del locatore.
In CASO DI GIUDIZIO, grava sul LOCATORE l’ONERE DI DIMOSTRARE il RICORRERE di una delle circostanze espressamente previste dalla legge per esercitare il diritto di diniego di rinnovo e, OTTENUTA LA DISPONIBILITA’ DELL’IMMOBILE, L’EFFETTIVA ADIBIZIONE dello stesso all’uso per cui è stata formulata disdetta.
Lo ha ribadito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 19523 del 19.07.2029.
Il LOCATORE può denegare il rinnovo alla PRIMA SCADENZA solo a determinate condizioni.
E, qualora il locatore ABBIA RIACQUISTATO LA DISPONIBILITA’ DELL’IMMOBILE a seguito di ILLEGITTIMO ESERCIZIO della facoltà di DISDETTA, è TENUTO a corrispondere un RISARCIMENTO al conduttore da determinare in misura NON INFERIORE A 36 MENSILITA’ dell’ultimo canone di locazione percepito.
PERO’, questa SANZIONE NON E’ APPLICABILE al locatore se la TARDIVA O MANCATA DESTINAZIONE dell’immobile all’uso dichiarato nella disdetta, siano IN CONCRETO GIUSTIFICATE da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela NON RICONDUCIBILI A COMPORTAMENTO DOLOSO o colposo del locatore stesso.
Lo ha ribadito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 18947 del 16.07.2019.