Sfratto per morosità: riprenditi il tuo immobile

Lo sfratto per morosità è una delle procedure di sfratto previste dal nostro ordinamento cui si può ricorrere quando l’inquilino non paga il canone di locazione e/o le spese condominiali di sua spettanza.

Vediamo nel dettaglio come si attiva e come funziona la procedura di sfratto per morosità.

Sfratto per morosità: cos’è e quando si può promuovere?

Come abbiamo appena detto, lo sfratto per morosità è appunto una procedura di sfratto prevista dal nostro ordinamento cui si può ricorrere quando l’inquilino non paga il canone di locazione.

Per promuovere il procedimento di sfratto per morosità occorre, innanzitutto, essere in possesso di un regolare contratto di locazione.

Non si può quindi accedere a questa procedura nel caso in cui non si abbia un regolare contratto.

Il procedimento di Sfratto per Morosità può essere promosso:

  • quando l’Inquilino Non ha Pagato il canone di locazione (anche una sola mensilità) e sono trascorsi 20 giorni dalla scadenza del pagamento (es. scadenza del pagamento il 1 settembre, si può procedere dal 22 settembre).

e/o

  • quando l’Inquilino Non ha Pagato quanto dovuto a titolo di spese condominiali per un ammontare che supera le due mensilità di canone.

Quanto sopra è stabilito espressamente dalla Legge (art. 5 Legge 392/1978 “il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 del codice civile”).

Come si attiva la procedura di sfratto per morosità?

Per attivare la procedura di Sfratto per Morosità è necessario rivolgersi a un Avvocato, e portargli:

  • il Contratto di Locazione.
  • il Conteggio della morosità maturata.

Con questa documentazione, l’avvocato predisporrà l’atto di Intimazione di Sfratto per Morosità e contestuale citazione per la convalida, che è l’atto introduttivo del procedimento e penserà a portare avanti la procedura.

 

Interessato allo sfratto per morosità?

Come funziona la procedura di sfratto per morosità?

Il procedimento di sfratto per morosità inizia con la notificazione all’inquilino moroso di un atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, che contiene la citazione dell’inquilino davanti al Tribunale per l’udienza di convalida.

La legge stabilisce che tra il giorno della notificazione dell’atto e il giorno dell’udienza devono intercorrere 20 giorni liberi (es. se l’udienza viene fissata per il 20 luglio, l’atto di intimazione deve essere notificato all’inquilino entro il 29 giugno).

L’udienza verrà fissata dall’avvocato, prenotando presso il Tribunale competente la prima udienza disponibile (il sistema di prenotazione delle udienze di sfratto è ormai presente in quasi tutti i Tribunali e, quindi, l’avvocato non può fissare l’udienza a suo piacimento, ma dovrà previamente procedere alla prenotazione).

Il Tribunale competente è quello nel cui circondario ha sede l’immobile locato.

Cosa succede all’udienza?

All’udienza di sfratto per morosità, possono verificarsi sostanzialmente 5 diverse ipotesi:

1) Il Locatore Non Si Presenta all’Udienza di convalida

Può accadere che l’avvocato del proprietario non si presenti all’udienza, probabilmente perché non ne ha più interesse, come accade nel caso in cui si sia trovato un accordo dopo la notifica dell’atto di intimazione.

In questo caso, il procedimento di sfratto per morosità si estingue e il contratto di locazione rimane in essere tra le parti.

2) L’Inquilino Non Si Presenta all’Udienza di convalida

Il Giudice, verificata la regolarità della notifica, Convalida lo Sfratto per Morosità, che è il cosiddetto provvedimento di sfratto esecutivo.

Il provvedimento di convalida dello sfratto per morosità contiene la pronuncia della risoluzione del contratto di locazione che cessa di esistere e, entro i successivi 30 giorni, va chiuso anche presso l’Agenzia delle Entrate.

Con l’ordinanza di Convalida dello Sfratto per Morosità il Giudice fissa il termine (a distanza di circa un mese) a partire dal quale, se l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile, si può iniziare l’azione esecutiva di rilascio.

Di cui questo procedimento, ne abbiamo parlato all’interno dell’articolo sullo sfratto esecutivo.

3) L’Inquilino Si Presenta all’Udienza di convalida, ma Non Propone Opposizione e Non richiede il Termine di grazia

Il Giudice Convalida lo Sfratto come nel punto precedente.

4) L’Inquilino Si Presenta e ottiene il Termine di Grazia

Se inquilino si presenta all’udienza, nel caso in cui si tratti di una locazione ad uso abitativo, può chiedere al Giudice la concessione del c.d. Termine di Grazia.

Si tratta di un termine, previsto dall’art. 55 legge 392/1978, di 90 giorni che il Giudice concede all’intimato per Sanare la Morosità, oltre agli Interessi e alle Spese Legali per la procedura.

Il Giudice, quindi, fissa un’altra udienza successiva alla scadenza dei 90 giorni, per verificare l’intervenuto pagamento della morosità maturata, degli interessi e delle spese legali nella misura liquidata dal Giudice.

A questa successiva udienza:

  • se l’inquilino non avrà provveduto al pagamento integrale nel termine di grazia concessogli, il Giudice convaliderà lo Sfratto per morosità.
  • Se, invece, l’inquilino avrà provveduto al pagamento integrale di quanto dovuto, il procedimento di sfratto per morosità verrà dichiarato estinto dal Giudice e il contratto di locazione rimarrà in essere tra le parti.

Si badi che il termine di grazia può essere richiesto ed ottenuto solo ed esclusivamente nel caso in cui si tratti di locazione ad uso abitativo.

Nel caso in cui, invece, si tratti di locazione non abitativa, non è prevista la possibilità di accedere a questo strumento per sanare la morosità dopo la notifica dell’intimazione di sfratto e “salvare”, così, il contratto di locazione.

5) L’Inquilino Si Presenta e propone Opposizione

L’inquilino si presenta e propone opposizione alla convalida.

Ovviamente l’Inquilino deve avere motivi validi, come l’aver già provveduto al pagamento della morosità, NON costituendo un valido motivo addurre, per esempio, l’essere impossibilitato a provvedere al pagamento per aver perso il lavoro, essere in cassa integrazione o simili.

Il Giudice provvede a mutare il rito ai sensi degli artt. 667 e 447 bis c.p.c. e, pertanto, la causa proseguirà nelle forme del rito ordinario locatizio e terminerà con l’emissione di una sentenza.

Se l’opposizione non è fondata su prova scritta il Giudice, su istanza del locatore (e, quindi, del suo avvocato), emette un’Ordinanza Immediatamente Esecutiva di Rilascio ai sensi dell’art. 665 c.p.c.

Come si arriva alla liberazione dell’immobile?

Una volta ottenuta la convalida dello sfratto per morosità, è necessario attivare la procedura esecutiva di rilascio per addivenire all’esecuzione dello sfratto e rientrare in possesso del proprio immobile.

La tassazione dei canoni non percepiti

Parlando di sfratto per morosità, non posso non dedicare un paragrafo dell’articolo a un argomento davvero importante e non sempre tenuto nella dovuta considerazione dai proprietari con inquilini morosi: il problema della tassazione dei canoni non percepiti.

Quando si parla di Tassazione dei canoni non percepiti, occorre distinguere tra:

  1. Locazioni ad uso Abitativo
  2. Locazioni ad uso Diverso

La disciplina è differente.

Vediamola nel dettaglio.

Tassazione dei canoni non percepiti e locazioni ad uso abitativo

Bisogna distinguere tra i contratti di locazione stipulati entro la fine dell’anno 2019 e quelli stipulati a far data dal 1 gennaio 2020.

Infatti, col il c.d. “Decreto Crescita” approvato il 27.06.2019 ha introdotto una novità riguardante la tassazione dei canoni di locazione non percepiti nell’ambito delle locazioni abitative per i contratti di locazione stipulati a partire dall’anno 2020.

Per i contratti stipulati entro la fine del 2019, vige il testo dell’art. 26 d.P.R. 917/1986, nella versione precedente alla riforma, che prevede che:

“i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità del conduttore”.

E che:

“Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.”

Quindi:

  • se si ottiene la CONVALIDA DI SFRATTO per morosità PRIMA del termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi, NON devono essere inseriti in dichiarazione i canoni non percepiti dal proprietario.
  • se, invece, la CONVALIDA di sfratto si ottiene DOPO il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi, i canoni VANNO DICHIARATI, anche se non percepiti, ma il proprietario, con il provvedimento di convalida di sfratto, matura un CREDITO DI IMPOSTA per le imposte versate in relazione ai canoni non percepiti.

Si badi che di questa disposizione possono beneficiare anche i proprietari che hanno optato per il regime della cedolare secca.

È stata proprio la stessa Agenzia delle Entrate che ha chiarito (Circolare 26/E 2011) che anche in applicazione del regime della cedolare secca i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti devono essere assoggettati a tassazione, salvo che entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi non sia concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Per i contratti di locazione abitativa stipulati a partire dal 2020, invece, l’art. 26 d.P.R. 917/1986, nella nuova versione, prevede che:

“i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento”.

Ed è poi confermato che:

“Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.”

La differenza è quindi notevole, in quanto per i contratti stipulati dal 1.01.2020 non sarà più necessario attendere che il Giudice emetta il provvedimento di convalida di sfratto, per il quale possono volerci anche più di 3 mesi se il conduttore chiede il termine di grazia, ma sarà sufficiente l’atto di intimazione di sfratto, che è l’atto con cui inizia la procedura di sfratto e quindi sarà immediatamente disponibile.

Tassazione dei canoni non percepiti e locazioni ad uso diverso

Per le LOCAZIONI AD USO DIVERSO, invece, purtroppo questo meccanismo non è applicabile e quindi i canoni non percepiti vanno comunque dichiarati sino all’ottenimento del provvedimento di CONVALIDA DELLO SFRATTO che risolve il contratto, senza poter beneficiare di alcun credito di imposta per il periodo precedente.

È evidente come anche dal punto di vista del rapporto tra sfratto per morosità e dichiarazione dei redditi sia indispensabile ottenere il prima possibile il provvedimento di convalida di sfratto.

Sfratto per morosità e recupero del credito

Voglio infine soffermarmi sulla questione del recupero delle mensilità di canone non percepiti.

Voglio che tu possa avere una visione il più completa possibile della procedura di sfratto per morosità.

Recupero delle mensilità di canone non percepiti

Insieme al provvedimento di Convalida dello Sfratto è possibile richiedere al Giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il recupero del credito.

Con questo decreto ingiuntivo, che verrà emesso contestualmente alla convalida dello sfratto per morosità, il Giudice ingiungerà allo sfrattato di pagare tutti i canoni di locazione scaduti alla data dell’intimazione e anche tutti quelli che scadranno successivamente fino all’effettivo rilascio dell’alloggio, oltre alle spese del procedimento.

Con la convalida di sfratto per morosità e l’emissione del decreto ingiuntivo otteniamo contemporaneamente:

  • un titolo esecutivo per promuovere l’azione esecutiva di rilascio dell’immobile (la convalida di sfratto);
  • un titolo esecutivo per il recupero forzoso del credito attraverso un’azione esecutiva (il decreto ingiuntivo).

Azioni esecutive per attivare il recupero del credito

Vediamo adesso quali sono le azioni esecutive che si potranno poi attivare per il recupero del credito dopo aver ottenuto il decreto ingiuntivo.

Esistono diversi tipi di Azioni Esecutive, che variano in base a qual è il bene da Pignorare.

Vediamole.

Pignoramento presso terzi = pignoramento di STIPENDIO o PENSIONE

È l’azione esecutiva che si utilizza più frequentemente in caso di recupero dei Canoni di Locazione.

Si tratta del Pignoramento di:

  • Stipendio
  • Pensione
  • Conto Corrente
  • Qualsiasi altro Credito del debitore con altri soggetti (es. anche per Carte Prepagate, Deposito Titoli ecc…).

Come funziona?

Pignoramento dello Stipendio

Attraverso questa azione esecutiva viene sottoposto a pignoramento 1/5 mensile dello Stipendio del debitore, che, con l’Ordine del Giudice, verrà versato ogni mese direttamente al Creditore, fino al saldo di tutto il credito e delle spese legali sostenute per la procedura.

In caso di successiva cessazione del rapporto di lavoro, verrà versato al creditore 1/5 del TFR.

 
Pignoramento della Pensione

Funziona allo stesso modo, ma con una differenza. Infatti, per le pensioni, diversamente che per gli stipendi, c’è una quota impignorabile, che è pari all’importo dell’assegno sociale aumentato della metà.

Si può, quindi, pignorare 1/5 del residuo.

Per il 2020, la quota impignorabile è pari ad euro 691,11 (l’assegno sociale è pari ad euro 460,74).

Quindi, per esempio, su una pensione di euro 1.000,00, si potrà pignorare la somma di euro 61,77 al mese (= 1/5 di euro 308,89, che è la differenza tra 1.000,00 e l’importo impignorabile di 691,11).

 
Pignoramento del Conto Corrente

Viene pignorato il saldo del conto corrente, con le seguenti specificazioni.

Se sul conto NON viene accreditato lo stipendio o la pensione, è pignorabile l’intero saldo del conto.

Se, invece, sul conto vengono accreditati stipendi o pensioni, è pignorabile l’importo eccedente il triplo dell’assegno sociale e, quindi, l’eccedenza di euro 1.382,22, se lo stipendio è stato accreditato prima della notifica del pignoramento, 1/5 se la notifica è successiva.

 
Pignoramento immobiliare

Si sottopone a pignoramento un immobile di proprietà del debitore, che, all’esito della procedura, viene venduto all’asta e, con il ricavato, vengono soddisfatti i creditori.

È una procedura molto utilizzata soprattutto dalle banche e dai Condomini, ma può ovviamente essere utilizzata da chiunque.

Ha i “limiti” di essere molto lunga e di avere parecchie spese vive da anticipare.

Inoltre, se l’immobile è gravato da mutuo, generalmente al creditore diverso dalla banca rimane poco o niente con cui soddisfarsi.

Pignoramento mobiliare

Si sottopongono a pignoramento i beni mobili di proprietà del debitore, generalmente quelli presenti nella sua abitazione (o l’autovettura, in questo caso, però, la procedura è un po’ differente, magari ne riparliamo un’altra volta).

I mobili vengono poi venduti all’asta e il ricavato viene suddiviso tra i creditori.

Anche questa procedura ha alcuni “limiti”, che principalmente consistono nel fatto che, essendo generalmente basso il valore a cui i mobili vengono venduti all’asta, il ricavato è sempre molto basso e spesso appena sufficiente a coprire le spese di procedura.

È interessante nel caso in cui il debitore possieda beni di alto valore.

Sfratto per morosità locale commerciale

Abbiamo detto che la procedura di sfratto per morosità può essere promossa dal proprietario sia nel caso in cui abbia concesso in locazione un immobile ad uso abitativo, sia che lo abbia concesso in locazione ad uso commerciale.

È necessario, però, evidenziare sin da subito che il procedimento di sfratto per morosità è azionabile solo nel caso in cui si tratti di una locazione commerciale, non invece quando ci si trovi di fronte ad un contratto di affitto di ramo d’azienda.

Per un ulteriore approfondimento, ti rimando ad un articolo che abbiamo scritto sullo sfratto per morosità locale commerciale.

Riprenditi il tuo immobile ora!

E’ tempo di agire, è tempo di riprenderti il tuo immobile!

 

Se ti può interessare, ho scritto anche un articolo sullo sfratto per finita locazione.

Mi auguro che questa guida sullo sfratto per morosità abbia suscitato il tuo interesse.

Per prenotare un appuntamento direttamente con me perché vuoi riprenderti in mano l’immobile, contattami.