Capita di frequente che il conduttore, qualora l’immobile locato presenti, a suo dire, dei vizi o difetti dovuti alla cattiva manutenzione dell’immobile medesimo, decida unilatrealmente di operare una autoriduzione del canone di locazione.
Significa, in concreto, che l’inquilino, che ritenga di avere diritto a un determinato intervento di manutenzione da parte del locatore – il quale, invece, si rifiuta di effettuarlo o perché il problema segnalato dall’inquilino non sussiste o magari perché l’intervento necessario rientra tra quelli che la legge pone a carico dell’inquilino medesimo – decida unilateralmente di pagare il canone di locazione in misura ridotta.
Ma tale comportamento non è legittimo.
L’art. 1578 c.c., infatti, prevede che se l’immobile locato presenta vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una diminuzione del corrispettivo.
Ma tale norma, che, appunto, stabilisce che il conduttore “può domandare la riduzione del corrispettivo” non conferisce al conduttore la facoltà di autoridurre, a suo piacimento, il canone, ma di rivolgersi al Giudice competente, il quale valuterà se, nel singolo caso concreto, sussistano effettivamente dei vizi o difetti di manutenzione o conservazione dell’immobile, tali da pregiudicare l’idoneità dell’immobile medesimo all’uso pattuito e, qualora lo ritenga opportuno, il Giudice stesso provvederà a operare una riduzione del canone per ripristinare l’equilibrio tra le prestazioni contrattuali.
L’autoriduzione del canone costituisce, invece, un fatto arbitrario e illegittimo del conduttore.
Si tratta di un principio assolutamente pacifico e consolidato in giurisprudenza (es. Cass. n. 8404/2018, Cass. n. 10639/2012, Cass. n. 26291/2007).
Pertanto, anche qualora fosse ascrivibile al proprietario un difetto di manutenzione dell’immobile locato, andrebbe comunque accolta la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore che abbia operato l’autoriduzione del canone, non essendo, come si è visto, consentito a quest’ultimo operarla.
Infatti, poiché il pagamento del canone di locazione costituisce la principale obbligazione che grava sul conduttore, la sospensione del pagamento del canone medesimo è legittima solo quando venga totalmente a mancare la controprestazione e cioè, ad esempio, nel caso in cui, con riguardo a un immobile concesso in locazione a uso abitativo, sia stato completamente inutilizzabile per un determinato periodo di tempo costringendo il conduttore a trasferisri, per tale periodo, altrove (Cass. n. 261/2008, Cass. n. 13887/2011, Cass. n. 19181/2003).