Il deposito cauzionale ha la funziona di garantire il locatore da eventuali inadempimenti da parte del conduttore nel corso del rapporto locativo.
Il deposito cauzionale, ai sensi dell’art. 11 Legge 392/1978, non può essere superiore alle tre mensilità di canone e deve essere restituito al conduttore una volta avvenuto il rilascio dell’immobile, unitamente agli interessi legali maturati sulla somma versata, appunto, a titolo di deposito cauzionale.
Abbiamo detto che la funzione del deposito cauzionale è quella di garantire il locatore da eventuali inadempimenti del conduttore.
E allora, se al termine della locazione sussistono dei danni all’immobile provocati dal conduttore oppure una morosità del conduttore medesimo per canoni di locazione e/o oneri accessori non corrisposti, il locatore può trattenere il deposito cauzionale?
La giurisprudenza è chiarissima sul punto.
A meno che non intervenga un accordo tra le parti, il locatore può trattenere il deposito cauzionale solo se, contestualmente, promuove una domanda giudiziale volta ad ottenere l’autorizzazione del Giudice al trattenimento del deposito cauzionale a copertura di specifici danni lamentati ed allegati o a specifici inadempimenti contrattuali del conduttore.
Quindi, in concreto, cosa deve fare il locatore che, al termine della locazione, si ritrova con dei danni all’immobile o con una morosità residua del conduttore?
La prima cosa che conviene sempre fare è tentare un accordo con il conduttore sul punto.
A seguito di un sopralluogo congiunto al momento del rilascio dell’immobile (che è sempre bene effettuare) dal quale sono emersi determinati danni all’immobile al locatore conviene proporre al conduttore di accordarsi circa il trattenimento di tutto o parte del deposito cauzionale a copertura dei danni rilevati (se il deposito è sufficiente).
Se il conduttore è una persona ragionevole, non dovrebbero sorgere difficoltà e, quindi, si potrà procedere a redigere per iscritto tale accordo.
Allo stesso modo si può procedere nel caso vi sia una morosità residua.
Ma se il conduttore si rifiuta di addivenire a tale accordo?
A questo punto al locatore non resta che trattenere il deposito cauzionale e, contestualmente agire in giudizio per ottenere dal Giudice l’autorizzazione ad agire in tal senso.
Ricordiamo che, essendo la materia locatizia una di quelle per le quali la legge (D. LGS 28/2010) prevede il tentativo di mediazione obbligatorio, prima di depositare il ricorso in Tribunale, sarà necessario presentare la domanda di mediazione presso uno degli Organismi appositamente istituiti.
Nel caso in cui tale tentativo di mediazione dovesse avere esito negativo, si potrà procedere al deposito del ricorso in Tribunale.