Sfratto per Finita Locazione: scopri come funziona
Lo sfratto per finita locazione si ha quando l’inquilino è in regola con i pagamenti, ma si rifiuta di rilasciare l’alloggio successivamente alla scadenza del contratto.
Sfratto per finita locazione: cos’è e come funziona?
Lo sfratto per finita locazione è, insieme allo sfratto per morosità, una delle procedure di sfratto previste dal nostro ordinamento e permette al proprietario di munirsi in tempi brevi di un titolo esecutivo per rientrare nel possesso dell’immobile locato quando, alla scadenza del contratto, l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile.
Come per il procedimento di sfratto per morosità, per attivare la procedura occorre essere in possesso di un regolare contratto.
E’ necessario inoltre che il contratto di locazione sia scaduto e che sia stata regolarmente inviata (almeno 6 mesi prima della scadenza) regolare disdetta o aver attivato (senza esito positivo) la procedura di rinnovo del contratto a nuove condizioni.
Si badi che questo procedimento non può essere utilizzato per i casi particolari e tassativamente previsti dalla legge (art. 3 Legge 431/1998 per le locazioni ad uso abitativo; art. 29 Legge 392/1978 per le locazioni a uso diverso) di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, nel qual caso è necessario promuovere, a seconda dei casi, un procedimento ordinario ex art. 447 bis c.p.c. po un procedimento ex art. 30 Legge 392/1978.
Sfratto per finita locazione: è possibile promuoverlo prima della scadenza del contratto?
Il procedimento di sfratto per finita locazione non può essere attivato prima della scadenza del contratto poiché, come abbiamo visto, è necessario che il contratto di locazione sia scaduto.
Però, se si teme che, dopo la scadenza del contratto, l’inquilino non vorrà rilasciare l’alloggio, si può dare corso a un procedimento di licenza per finita locazione.
Con il procedimento di licenza per finita locazione, si agisce prima della scadenza e si otterrà una condanna in futuro.
Con questo procedimento, il proprietario che ha timore che alla scadenza del contratto l’inquilino non rilascerà l’immobile, può premunirsi (prima della scadenza del contratto) di un titolo esecutivo che potrà mettere in esecuzione quando si verificherà la circostanza temuta.
Come si attiva il procedimento di sfratto per finita locazione?
Per attivare la procedura di Sfratto o di Licenza per finita locazione è necessario rivolgersi a un Avvocato e portargli:
- Il contratto di locazione;
- La disdetta o la raccomandata per attivare la procedura di rinnovo inviata.
Come Funziona la Procedura?
Il procedimento inizia con la notificazione all’inquilino di un atto di intimazione di sfratto per finita locazione con contestuale citazione per la convalida, che contiene la citazione dell’inquilino davanti al Tribunale per l’udienza che si terrà in una data fissata dall’avvocato stesso.
La legge stabilisce che tra il giorno della notificazione dell’atto e il giorno dell’udienza devono intercorrere 20 giorni liberi (es. se l’udienza viene fissata per il 25 ottobre, l’atto di intimazione deve essere notificato all’inquilino entro il 4 ottobre).
L’udienza verrà fissata dall’avvocato, prenotando presso il Tribunale competente la prima udienza disponibile (il sistema di prenotazione delle udienze di sfratto è ormai presente in quasi tutti i Tribunali e, quindi, l’avvocato non può fissare l’udienza a suo piacimento, ma dovrà, appunto, previamente procedere alla prenotazione).
Il Tribunale competente è quello nel cui circondario ha sede l’immobile locato (es. se l’immobile locato si trova a Brugherio (MB), il procedimento di sfratto andrà promosso avanti al Tribunale di Monza).
Un’ipotesi particolare: la Locazione d’Opera.
Parliamo di locazione d’opera quando il godimento dell’immobile viene attribuito come corrispettivo (anche parziale) di una prestazione lavorativa.
Al momento della cessazione del rapporto di lavoro, l’immobile deve, quindi, essere rilasciato.
La condizione legittimante il godimento dell’immobile è, infatti, il contratto di lavoro.
Proprio per questo motivo, il godimento di un immobile come corrispettivo di una prestazione d’opera si sottrae alla disciplina del rapporto di locazione e, quindi, alla rinnovazione tacita, proprio perché, essendo un elemento accessorio del rapporto di lavoro, viene meno con la cessazione di quest’ultimo.
Visto che, come abbiamo detto sopra, l’obbligo di rilasciare l’immobile sorge come conseguenza necessaria della cessazione del rapporto di lavoro, non è necessario che venga inviata una preventiva disdetta.
Ma quali sono i casi in cui si può ravvisare la fattispecie della locazione d’opera?
L’esempio classico di questa fattispecie è sicuramente quello del portiere o del custode di uno stabile a cui viene attribuito, come corrispettivo parziale della prestazione d’opera, il godimento di un immobile, generalmente adiacente la guardiola.
Ma sono anche altri i casi in cui si può ravvisare la fattispecie in oggetto.
Si pensi al rapporto di lavoro di badante o di domestico, che prevede la coabitazione del lavoratore con il datore di lavoro.
Nel momento in cui, per qualsiasi motivo, cessa il rapporto lavorativo, il portiere, la badante, o qualsiasi altro lavoratore in questa situazione, perderà anche il godimento dell’immobile assegnatogli in godimento.
Può succedere che, nonostante sia cessato il rapporto di lavoro, l’ex lavoratore subordinato a cui era stato concesso il godimento dell’alloggio come corrispettivo della sua prestazione d’opera non lo restituisca.
In questi casi viene in aiuto l’art. 659 c.p.c., che disciplina proprio tale ipotesi, prevedendo che nei casi incui, appunto, il godimento di un immobile è il corrispettivo anche parziale di una prestazione d’opera, può essere intimato lo sfratto o la licenza quando il contratto (di lavoro) viene a cessare per qualsiasi causa.
Pertanto, se dopo la cessazione del rapporto di lavoro non viene restituito l’immobile, la soluzione è l’intimazione di sfratto ai sensi dell’art. 659 c.p.c.
Cosa Succede all’Udienza?
All’udienza di sfratto per morosità, possono verificarsi sostanzialmente 3 diverse ipotesi:
1) Il Locatore Non Si Presenta all’Udienza di convalida
Può accadere, innanzitutto, che l’avvocato del proprietario non si presenti all’udienza, probabilmente perché non ne ha più interesse, come accade nel caso in cui si sia trovato un accordo dopo la notifica dell’atto di intimazione.
In questo caso, il procedimento di sfratto per finita locazione si estingue e il contratto di locazione rimane in essere tra le parti.
2) L’Inquilino Non Si Presenta all’Udienza di convalida oppure si presenta ma non si oppone.
Il Giudice, verificata la regolarità della notifica, Convalida lo Sfratto per finita locazione, che è il cosiddetto provvedimento di sfratto esecutivo.
Con l’ordinanza di Convalida dello Sfratto per finita locazione il Giudice fissa il termine a partire dal quale, se l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile, si può iniziare l’azione esecutiva di rilascio, di cui abbiamo parlato in questo articolo (link a sfratto esecutivo).
3) L’Inquilino Si Presenta e propone Opposizione.
L’inquilino si presenta e propone opposizione alla convalida.
Ovviamente l’Inquilino deve avere motivi validi, come ad esempio eccepire la tardività della disdetta.
Il Giudice provvede a mutare il rito ai sensi degli artt. 667 e 447 bis c.p.c. e, pertanto, la causa proseguirà nelle forme del rito ordinario locatizio e terminerà con l’emissione di una sentenza.
Se l’opposizione non è fondata su prova scritta il Giudice, su istanza del locatore (e, quindi, del suo avvocato), emette un’Ordinanza Immediatamente Esecutiva di Rilascio ai sensi dell’art. 665 c.p.c.
Come si arriva alla liberazione dell’immobile?
Una volta ottenuta la convalida dello sfratto per morosità, che è il cosiddetto provvedimento di sfratto esecutivo, è necessario attivare la procedura esecutiva di rilascio per addivenire all’esecuzione dello sfratto e rientrare in possesso del proprio immobile.
All’interno di questo articolo ti ho spiegato passo a passo tutto quello che devi sapere dello sfratto per finita locazione.
Contattami se sei interessato ad avviare la procedura.