Sfratto esecutivo: ecco cosa devi fare
In questo articolo ti voglio spiegare passo a passo cos’è lo sfratto esecutivo, come funziona e perché dovresti utilizzarlo come strumento per liberarti del tuo inquilino che ha smesso di pagarti.
La procedura di sfratto si compone di due fasi:
- Una fase giudiziaria
- Una fase esecutiva.
La fase giudiziaria è quella che inizia con la notifica dell’atto di intimazione di sfratto per morosità e termina con l’emissione, da parte del Giudice, dell’ordinanza di convalida dello sfratto.
Il provvedimento di convalida dello sfratto è quello che viene chiamato il provvedimento di Sfratto Esecutivo.
Vediamo cos’è esattamente.
Cos’è lo Sfratto Esecutivo?
Il provvedimento di Sfratto Esecutivo è l’ordinanza con la quale il Giudice convalida lo sfratto e risolve (quindi chiude) il contratto di locazione.
Da quel momento non esiste più, il Giudice fissa il termine (a distanza di circa un mese) a partire dal quale, se l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile, si può iniziare l’azione esecutiva di rilascio.
Pertanto, se l’inquilino non rilascerà l’immobile entro la data indicata nel provvedimento di sfratto esecutivo, a partire da tale data si potrà iniziare la fase esecutiva dello sfratto portando alla liberazione forzata dell’immobile e all’immissione del proprietario nel possesso dello stesso.
Lo Sfratto Esecutivo è, quindi, il titolo esecutivo che ci dà la possibilità di iniziare questa fase esecutiva, che è una vera e propria procedura di esecuzione forzata, disciplinata dagli artt. 605 e s.s. del codice di procedura civile.
Cosa succede dopo lo Sfratto Esecutivo?
Se, una volta ottenuto il provvedimento di sfratto esecutivo, l’ex inquilino (ormai è un occupante senza titolo dell’immobile) non provvede al rilascio spontaneo dell’appartamento nel termine previsto nel provvedimento di sfratto esecutivo si dovrà dare avvio alla fase esecutiva, mettendo appunto “in esecuzione” il provvedimento di sfratto esecutivo.
Vediamo bene come.
Per iniziare l’azione forzata di rilascio, occorre, per prima cosa, notificare all’inquilino il provvedimento di sfratto esecutivo insieme a un atto che prende il nome di atto di precetto di rilascio.
Si tratta di un atto, obbligatorio per legge, che preannuncia l’inizio della fase esecutiva e dà all’inquilino l’ultima possibilità di rilasciare l’immobile senza che venga effettivamente messo in esecuzione il provvedimento di sfratto esecutivo.
Nello specifico, è un atto con il quale si intima l’inquilino il rilascio dell’alloggio entro e non oltre 10 giorni dalla notifica.
Lo si avverte che, in caso di mancato rilascio, si procederà con l’azione esecutiva fondante sul provvedimento di sfratto esecutivo.
Se passano questi 10 giorni e l’inquilino non avrà effettivamente rilasciato l’immobile, allora si metterà definitivamente in esecuzione il provvedimento di sfratto esecutivo.
Sfratto esecutivo e liberazione dell’immobile.
Per mettere in esecuzione il provvedimento di sfratto esecutivo, è necessario richiedere all’ufficiale giudiziario competente di provvedere a notificare allo sfrattando il cosiddetto avviso di sloggio e preavviso di rilascio.
Si tratta di un avviso che contiene la data, fissata dall’Ufficiale Giudiziario, del primo accesso che l’Ufficiale Giudiziario effettuerà presso l’immobile oggetto di esecuzione.
In tale data, per prassi, lo sfratto non viene eseguito, ma è un accesso interlocutorio attraverso il quale l’Ufficiale Giudiziario avvisa lo sfrattando che è tenuto a rilasciare l’immobile poiché è in corso l’azione forzata di rilascio.
L’Ufficiale Giudiziario, una volta eseguito il primo accesso presso l’immobile, rinvierà l’esecuzione ad altra data, che verrà fissata in base all’agenda dell’Ufficiale Giudiziario stesso.
In questa successiva data, l’Ufficiale Giudiziario procederà all’effettiva esecuzione dello sfratto.
In caso contrario, disporrà un nuovo rinvio della procedura.
Per prassi lo sfratto esecutivo viene effettivamente eseguito e il proprietario dell’immobile immesso nel possesso (intorno al terzo-quarto accesso dell’Ufficiale Giudiziario).
Il numero e l’entità dei rinvii necessari per arrivare all’esecuzione materiale dello sfratto esecutivo dipendono da diverse variabili.
Per esempio, sicuramente va ad incidere sull’entità dei rinvii il numero di provvedimenti di sfratto esecutivo cui deve dare esecuzione il singolo Ufficiale Giudiziario procedente e, conseguentemente, la sua agenda, così come la necessità di far intervenire la forza pubblica all’esecuzione dello sfratto e la disponibilità della medesima ad essere presente al giorno e all’orario stabiliti dall’Ufficiale Giudiziario.
Può incidere sulla durata dell’esecuzione dello sfratto esecutivo anche la necessità che intervengano i servizi sociali del comune o altre circostanze che si possono rilevare nel singolo caso concerto.
Dalla mia esperienza personale, vedo che per addivenire all’esecuzione dello sfratto esecutivo (e quindi alla liberazione dell’immobile), occorre almeno un anno da quando si inizia la procedura (a meno che non intervenga il rilascio spontaneo da parte dell’inquilino, prima o dopo l’emissione del provvedimento di sfratto esecutivo).
Esecuzione dello sfratto e tempistiche
Come abbiamo detto sopra, il giorno e l’ora dell’esecuzione dello sfratto esecutivo vengono stabiliti dall’Ufficiale Giudiziario.
In quell’occasione, dovranno essere presenti in loco (presso l’immobile da liberare):
- del proprietario dell’immobile, oppure di un delegato e, quindi, di una persona che il proprietario abbia espressamente delegato (quindi, con delega scritta) a partecipare al suo posto all’esecuzione dello sfratto e, soprattutto, ad essere immesso nel possesso dell’immobile, in luogo del proprietario, dall’Ufficiale Giudiziario, di solito con il proprio avvocato;
- di un fabbro, che sarà dovrà intervenire per cambiare la serratura dopo l’esecuzione dello sfratto esecutivo e per aprire forzatamente la porta per entrare nell’appartamento oggetto della procedura di sfratto esecutivo, qualora lo sfrattando non sia in casa;
- se ritenuto necessario dall’Ufficiale Giudiziario, all’esecuzione parteciperà anche la forza pubblica per fornire la necessaria assistenza.
Si potrebbe, inoltre, ravvisare il bisogno che all’esecuzione dello sfratto esecutivo prendano parte ulteriori soggetti, come per esempio:
- un medico o un’ambulanza se nell’alloggio oggetto della procedura di sfratto si trovano soggetti malati o allettati;
- gli addetti del canile, se vi sia la presenza di un cane o un gatto che lo sfrattato non intende portare via con sé;
- i servizi sociali del comune di riferimento, se la situazione del nucleo familiare dello sfrattando sia particolarmente problematica.
Una volta che sul posto (presso l’immobile oggetto della procedura di sfratto) sono presenti tutte le parti sopra indicate (e l’Ufficiale Giudiziario), potrà avere inizio l’esecuzione.
Nel caso in cui lo sfrattando sia in casa, l’Ufficiale Giudiziario lo inviterà a lasciare l’alloggio, spontaneamente o con l’intervento della forza pubblica.
Verrà cambiata la serratura e l’Ufficiale Giudiziario immetterà il proprietario, o il suo delegato, nel possesso dell’immobile, ingiungendo allo sfrattato e a chiunque altro di non ingerirsi più nell’immobile, pena le sanzioni di legge.
Nel caso in cui, invece, in casa non ci sia nessuno, si procederà ad aprire la porta con l’ausilio del fabbro e verrà, comunque, cambiata la serratura e lo sfrattato troverà sulla porta dell’appartamento un l’avviso dell’avvenuta esecuzione dello sfratto, accompagnato dalla predetta ingiunzione di non ingerirsi più nell’immobile, pena le sanzioni di legge.
Sfratto esecutivo e beni mobili: come funziona?
Cosa succede se, quando viene eseguito materialmente lo sfratto e immesso il proprietario nel legittimo possesso dell’immobile, all’interno dell’alloggio vi siano dei beni mobili di proprietà dello sfrattato (come per esempio i mobili, gli effetti personali ecc…)?
In questi casi, nel momento in cui viene eseguito lo sfratto, l’Ufficiale Giudiziario concede allo sfrattato un termine (generalmente 15-30 giorni), ai sensi dell’art 609 c.p.c., per portare via i suoi mobili e tutte le sue cose, prendendo ovviamente accordi con il proprietario, che, dopo l’esecuzione dello sfratto, sarà il solo a disporre delle chiavi dell’alloggio, poiché con l’esecuzione dello sfratto esecutivo sarà stata cambiata la serratura d’ingresso.
Cosa succede se lo sfrattato non li asporta?
Se lo sfrattato non porta via i mobili e le altre cose di sua proprietà presenti nell’alloggio nei termini stabiliti dall’Ufficiale Giudiziario, quest’ultimo, su istanza dell’avvocato del proprietario dell’immobile, procederà ai sensi dell’art 609 c.p.c., il quale prevede quanto segue.
Cosa succede se il valore dei beni presenti appare superiore alle spese di custodia e di asporto degli stessi?
In questo caso l’Ufficiale Giudiziario nominerà un custode, incaricandolo di trasportare i beni in un luogo diverso dall’appartamento e si procederà alla vendita degli stessi, attraverso un’asta.
La somma che si ricaverà dalla vendita verrà utilizzata per le spese ed i compensi relativi alla custodia dei beni medesimi.
In caso di infruttuosità della vendita, verrà disposto lo smaltimento dei beni.
Se il valore dei beni non appare superiore alle spese di custodia e di asporto, l’Ufficiale Giudiziario ne disporrà lo smaltimento o la distruzione.
Generalmente si verifica la seconda delle due alternative prospettate, soprattutto negli sfratti esecutivi di immobili abitativi, perché i mobili e gli oggetti che possono essere presenti in una normale abitazione hanno di solito un valore decisamente inferiore, se venduti all’asta, rispetto alle spese relative all’asporto e alla custodia degli stessi.
Potrebbe essere che, soprattutto nel caso in cui oggetto della procedura di sfratto esecutivo sia una attività commerciale, nell’immobile vi siano, ad esempio, macchine o utensili o strumenti di lavoro di valore notevole.
Potrebbe capitare, in questi casi, che l’Ufficiale Giudiziario abbia la necessità di procedere alla nomina di un esperto che provvederà ad effettuare una stima del valore dei beni per comprendere se sia superiore o inferiore alle spese necessarie per il trasporto e la custodia degli stessi.
Infine, si tenga presente che, nel caso in cui lo sfrattato abbia fatto scadere il termine assegnatogli senza provvedere a portare via i suoi beni, e prima che questi vengano smaltiti o venduti, se vuole, può fare richiesta al Giudice dell’Esecuzione perché gli vengano riconsegnati, ovviamente a seguito del pagamento delle spese di custodia e trasporto sostenute.
Sfratta il tuo inquilino ora!
Spero che questo articolo ti sia piaciuto.
E’ tempo di agire, è tempo di liberare il tuo immobile!
Ho scritto anche altri articoli sullo sfratto:
Lo sfratto esecutivo è di fatto lo strumento fondamentale per liberare il tuo immobile dall’inquilino che non paga.