In questo articolo affronteremo il tema dell’udienza e della convalida di sfratto.
Il locatore non si presenta all’udienza di convalida
Può accadere, innanzitutto, che il locatore, tramite il proprio legale, non si presenta all’udienza, probabilmente perché non ne ha più interesse, come accade nel caso in cui si sia trovato un accordo dopo la notifica dell’atto di intimazione.
In questo caso, il procedimento di sfratto per morosità si estingue e il contratto di locazione rimane in essere tra le parti.
L’intimato non si presenta all’udienza di convalida
Se l’intimato non si presente, l’avvocato del locatore dovrà, innanzitutto, attendere un’ora (cd. ora contumaciale) prima della celebrazione dell’udienza di convalida dello sfratto per morosità (è una delle tante forme di tutela che la legge e/o la prassi riservano al conduttore moroso).
Trascorsa l’ora contumaciale, ha luogo l’udienza di convalida dello sfratto per morosità.
In primo luogo, il Giudice controlla la regolarità della notifica e il rispetto del termine libero a comparire di 20 giorni.
Se rileva qualche irregolarità nell’esecuzione della notifica o il mancato rispetto del termine di 20 giorni, disporrà la rinnovazione della notifica e fisserà una nuova udienza di convalida dello sfratto per morosità.
Se, invece, verifica la regolarità della notifica e il rispetto del termine libero a comparire, il Giudice convalida lo sfratto per morosità.
Il provvedimento di convalida dello sfratto per morosità contiene la pronuncia della risoluzione del contratto di locazione, che, quindi, da questo momento cessa di esistere.
Con la convalida dello sfratto per morosità il Giudice ordina al conduttore il rilascio dell’immobile entro un determinato termine, generalmente di un mese.
Come avremo modo di vedere nei post successivi, il provvedimento di convalida dello sfratto per morosità è titolo esecutivo per l’azione esecutiva di rilascio dell’alloggio, qualora il conduttore non provveda al rilascio spontaneo entro il termine assegnatogli dal Giudice.
L’intimato si presenta all’udienza di convalida, ma non propone opposizione e non chiede il termine di grazie
Se l’intimato si presenta e non propone opposizione né chiede il termine di grazia, il Giudice convalida lo sfratto come nel punto precedente.
In questo caso il Giudice non deve procedere alla verifica della regolarità della notifica e del rispetto del termine libero a comparire, in quanto ogni eventuale irregolarità è stata sanata dalla comparizione dell’intimato all’udienza.
L’intimato si presenta e chiede il termine di grazia
Se inquilino si presenta all’udienza, nel caso in cui si tratti di una locazione ad uso abitativo, può chiedere al Giudice la concessione del c.d. termine di grazia.
Si tratta di un termine, previsto dall’art. 55 legge 392/1978, di 90 giorni che il Giudice concede all’intimato per sanare la morosità.
Il Giudice, quindi, concede all’intimato detto termine e fissa un’udienza successiva alla scadenza dei 90 giorni, per verificare l’intervenuto pagamento della morosità maturata, degli interessi e delle spese legali nella misura liquidata dal Giudice.
A questa successiva udienza, se l’intimato non avrà provveduto al pagamento integrale nel termine di grazia concessogli, il Giudice convaliderà lo sfratto per morosità.
Se, invece, avrà provveduto al pagamento integrale di quanto dovuto, il procedimento di sfratto per morosità verrà dichiarato estinto dal Giudice e il contratto di locazione rimarrà in essere tra le parti.
L’intimato si presenta e propone opposizione
L’intimato si presenta e propone opposizione alla convalida.
Il Giudice provvede a mutare il rito ai sensi degli artt. 667 e 447 bis c.p.c. e, pertanto, la causa proseguirà nelle forme del rito ordinario locatizio e terminerà con l’emissione di una sentenza.
Se l’opposizione non è fondata su prova scritta il Giudice, su istanza del locatore (e, quindi, del suo avvocato), emette un’ordinanza immediatamente esecutiva di rilascio ai sensi dell’art. 665 c.p.c.