Sfratto per morosità locale commerciale: ecco i punti chiave
In questa guida parleremo dello sfratto per morosità locale commerciale.
La procedura di sfratto per morosità, può essere promossa dal proprietario sia nel caso in cui abbia concesso in locazione un immobile ad uso abitativo, sia che lo abbia concesso in locazione ad uso commerciale.
Sfratto per morosità locale commerciale: cos’è e come funziona
È necessario evidenziare sin da subito che il procedimento di sfratto per morosità è azionabile solo nel caso in cui si tratti di una locazione commerciale, non invece quando ci si trovi di fronte ad un contratto di affitto di ramo d’azienda.
In quest’ultimo caso, dovrà essere proposto un ricorso ex art. 447 bis c.p.c., preceduto dal tentativo di mediazione obbligatoria.
Anche quando il proprietario ha concesso in locazione un locale commerciale è possibile attivare il procedimento di sfratto per morosità quando il conduttore non abbia provveduto al pagamento del canone di locazione o delle spese condominiali.
Quando si può promuovere?
Parlando dello sfratto per morosità di immobili ad uso abitativo, ho evidenziato come la legge abbia fornito un indicatore preciso di quando l’inadempimento dell’inquilino possa essere definito “grave”, tale da giustificare la risoluzione del contratto e, quindi, l’attivazione del procedimento di sfratto per morosità.
Questo indicatore è fornito dall’art. 5 Legge n. 392/1978, il quale stabilisce che l’inadempimento possa essere considerato grave e quindi possa essere promossa la procedura di sfratto per morosità, quando l’inquilino non abbia provveduto a pagare:
- Il canone di locazione (anche solamente una rata) e siano trascorsi 20 giorni dalla scadenza del pagamento;
e/o
- Le spese condominiali (ovviamente quelle di spettanza dell’inquilino) per un ammontare che vada a superare le due mensilità di canone di locazione – Facciamo un esempio per rendere il tutto ancora più chiaro. Se il canone di locazione è di euro 600.00, si potrà promuovere il procedimento di sfratto per morosità, anche solo per il mancato pagamento delle spese (quando l’ammontare delle spese condominiali non pagate vada a superare l’importo di euro 1.200,00).
Parlando di sfratto per morosità locale commerciale, invece, non c’è una disposizione di legge che ci dica espressamente in modo predeterminato quando l’inadempimento del conduttore possa essere definito grave e, quindi, possa giustificare l’avvio della procedura di sfratto per morosità.
Spetta al Giudice valutare se, nel caso concreto, l’inadempimento sia da giudicare grave tale da poter dar luogo alla risoluzione del contratto per inadempimento e convalidare lo sfratto per morosità locale commerciale.
Il criterio che normalmente seguono i giudici, confortati in questo senso dalla giurisprudenza, sono i sopra menzionati criteri previsti dall’art. 5 della Legge n. 392/1978.
Come si attiva il procedimento di sfratto per morosità locale commerciale?
Anche per attivare la procedura di sfratto per morosità locale commerciale, occorre rivolgersi a un avvocato e portargli:
- il Contratto di Locazione.
- il Conteggio della morosità maturata.
Con questa documentazione, l’avvocato predisporrà l’atto di Intimazione di Sfratto per Morosità e contestuale citazione per la convalida, che è l’atto introduttivo del procedimento e penserà a portare avanti la procedura.
Come Funziona la Procedura?
Il procedimento di sfratto per morosità inizia con la notificazione all’inquilino moroso di un atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida.
L’atto di intimazione di sfratto contiene la citazione dell’inquilino davanti al Tribunale per l’udienza di convalida.
La legge stabilisce che tra il giorno della notificazione dell’atto e il giorno dell’udienza devono intercorrere 20 giorni liberi (es. se l’udienza viene fissata per il 20 luglio, l’atto di intimazione deve essere notificato all’inquilino entro il 29 giugno).
L’udienza verrà fissata dall’avvocato, prenotando presso il Tribunale competente la prima udienza disponibile (il sistema di prenotazione delle udienze di sfratto è ormai presente in quasi tutti i Tribunali e, quindi, l’avvocato non può fissare l’udienza a suo piacimento, ma dovrà previamente procedere alla prenotazione).
Il Tribunale competente è quello nel cui circondario ha sede l’immobile locato.
Cosa Succede all’Udienza?
All’udienza di sfratto per morosità, possono verificarsi sostanzialmente 4 diverse ipotesi:
1) Il Locatore Non Si Presenta all’Udienza di convalida
Può accadere che l’avvocato del proprietario non si presenti all’udienza (probabilmente perché non ne ha più interesse) come accade nel caso in cui si sia trovato un accordo dopo la notifica dell’atto di intimazione.
In questo caso, il procedimento di sfratto per morosità si estingue e il contratto di locazione rimane in essere tra le parti.
2) L’Inquilino Non Si Presenta all’Udienza di convalida
Il Giudice, verificata la regolarità della notifica, Convalida lo Sfratto per Morosità (che è il cosiddetto provvedimento di sfratto esecutivo).
Il provvedimento di convalida dello sfratto per morosità contiene la pronuncia della risoluzione del contratto di locazione.
Il contratto di locazione da questo momento cessa di esistere (ed entro i successivi 30 giorni va chiuso anche presso l’Agenzia delle Entrate).
Con l’ordinanza di Convalida dello Sfratto per Morosità il Giudice fissa il termine (a distanza di circa un mese) a partire dal quale, se l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile, si può iniziare l’azione esecutiva di rilascio.
Se ti può interessare, abbiamo scritto un articolo approfondito sullo sfratto esecutivo.
3) L’Inquilino Si Presenta all’Udienza di convalida, ma Non Propone Opposizione
Il Giudice Convalida lo Sfratto come nel punto precedente.
4) L’Inquilino Si Presenta e propone Opposizione
L’inquilino si presenta e propone opposizione alla convalida.
Ovviamente l’Inquilino deve avere motivi validi, come l’aver già provveduto al pagamento della morosità, NON costituendo un valido motivo addurre, per esempio, l’essere impossibilitato di provvedere al pagamento.
Il Giudice provvede a mutare il rito ai sensi degli artt. 667 e 447 bis c.p.c.
Pertanto la causa proseguirà nelle forme del rito ordinario locatizio e terminerà con l’emissione di una sentenza.
Se l’opposizione non è fondata su prova scritta, il Giudice (su istanza del locatore e del suo avvocato) emette un’Ordinanza Immediatamente Esecutiva di Rilascio ai sensi dell’art. 665 c.p.c.
La grossa differenza rispetto allo sfratto per morosità avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo è che nello sfratto per morosità locale commerciale non è previsto dalla legge che il conduttore possa richiedere o ottenere il cosiddetto termine di grazia di 90 giorni per sanare la morosità.
Sfratto per morosità locale commerciale: come si arriva alla liberazione dell’immobile?
Una volta ottenuta la convalida dello sfratto per morosità (che è il cosiddetto provvedimento di sfratto esecutivo) è necessario attivare la procedura esecutiva di rilascio per addivenire all’esecuzione dello sfratto e rientrare in possesso del proprio immobile.
E’ tempo di liberare il tuo locale!
E’ tempo di agire, è tempo di riprenderti il tuo locale.
Se ti può interessare, ho scritto anche un articolo sullo sfratto per finita locazione e sullo sfratto esecutivo.
Mi auguro che questa guida sullo sfratto per morosità per locale commerciale ti sia piaciuta.
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